Il patrimonio edilizio italiano continua a espandersi, confermando segnali strutturali di dinamismo nel settore immobiliare e, indirettamente, nel comparto delle costruzioni. Secondo l’ultima edizione delle Statistiche Catastali 2024 pubblicata dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, in collaborazione con la Direzione Centrale dei Servizi Catastali, lo stock immobiliare ha registrato un incremento dello 0,7% su base annua, pari a circa 525.000 nuove unità rispetto al 2023.
Questa crescita, seppur contenuta, riflette un’espansione articolata che interessa tanto le nuove edificazioni quanto i processi di ristrutturazione, ampliamento e accatastamento di fabbricati esistenti. È un dato che offre spunti significativi per tutti gli operatori della filiera edile, dagli sviluppatori immobiliari agli studi tecnici, dai general contractor alle imprese specializzate in riqualificazione energetica e sismica.

Un patrimonio immobiliare stratificato: la fotografia tecnica del 2024

Nel dettaglio, l’universo catastale italiano è composto da 79 milioni di unità immobiliari, di cui 68 milioni sono classificate nelle categorie ordinarie e speciali, mentre 3,8 milioni appartengono al gruppo F, ossia unità prive di rendita (tra cui ruderi, lastrici solari, unità in costruzione o definizione). A questi si aggiungono 7,1 milioni di beni comuni non censibili.
La crescita del patrimonio coinvolge prevalentemente le categorie residenziali (gruppo A) e le pertinenze e immobili commerciali (gruppo C). Insieme, queste due categorie rappresentano quasi il 97% del totale, con un’incidenza altrettanto rilevante sul piano della rendita catastale, dato fondamentale per il calcolo delle imposte e per le valutazioni patrimoniali degli operatori.

Edilizia residenziale: un segmento ancora dominante, ma in trasformazione

Il comparto abitativo conta 35,6 milioni di unità, con una prevalenza di abitazioni civili (A2), economiche (A3) e popolari (A4), che insieme rappresentano il 90% dello stock residenziale. La superficie media di un’abitazione si attesta sui 118 mq, ma la variabilità dimensionale tra le diverse categorie è marcata – segno evidente della stratificazione storica e funzionale del costruito italiano.
Si segnala una leggera flessione (-2%) nelle categorie A1, A4, A5 e A6, rispettivamente abitazioni signorili, popolari, ultrapopolari e rurali, a conferma di un lento processo di abbandono o trasformazione di immobili obsoleti, inadeguati o non più redditivi. Questo trend potrebbe tradursi in opportunità di rigenerazione urbana e sostituzione edilizia, ambiti nei quali il comparto costruzioni gioca un ruolo strategico.

Immobili a uso collettivo e produttivo: rilevanza crescente per edilizia pubblica e industriale

Interessante anche l’evoluzione delle unità a uso collettivo (gruppo B), che con oltre 216.000 immobili – tra scuole, uffici pubblici, ospedali e strutture universitarie – segnano un incremento dello 0,8% rispetto all’anno precedente. È un segnale importante per il settore dei lavori pubblici, anche in chiave PNRR, poiché attesta nuovi investimenti o riorganizzazioni nel patrimonio edilizio collettivo.
Ancora più rilevante è il dato relativo agli immobili del gruppo D, a destinazione speciale: 1,7 milioni di unità, prevalentemente opifici e fabbricati industriali, che pur costituendo solo il 2,5% dello stock, generano il 29% della rendita catastale nazionale (oltre 11 miliardi di euro). Questo valore testimonia il peso economico del tessuto produttivo immobiliare e la sua rilevanza nel mercato edilizio, sia in termini di nuove realizzazioni che di ristrutturazioni e riconversioni.

Gruppo C: il segmento delle pertinenze come volano edilizio diffuso

Con oltre 29 milioni di unità, il gruppo C (box, cantine, negozi, magazzini) si conferma un ambito altamente dinamico. Box e posti auto (C6) rappresentano il 61% del totale, seguiti da cantine e soffitte (C2). Anche in questo caso, l’edilizia secondaria (pertinenziale) rappresenta un’importante nicchia di mercato per imprese artigiane, progettisti e operatori locali.
I negozi (C1) – quasi 2 milioni di unità – rappresentano il 7% del gruppo C, con una rendita catastale di 3,4 miliardi di euro: numeri che confermano il ruolo strategico della riqualificazione dei locali commerciali, soprattutto nei centri urbani in fase di riconversione.

Unità non redditizie e potenziale edificabile

Il gruppo F, che include unità non produttive di reddito come ruderi, aree urbane ed edifici in costruzione, comprende ben 3,8 milioni di unità. Questo bacino rappresenta una riserva potenziale per l’attività edilizia futura, in particolare per chi opera nella trasformazione urbanistica e nei progetti di recupero. Le aree urbane (F1), che costituiscono circa la metà del gruppo, potrebbero essere oggetto di valorizzazione immobiliare nei prossimi anni, anche grazie a strumenti come il Piano Casa, il Superbonus (dove ancora vigente) o i programmi comunali di rigenerazione.

Assetti proprietari: centralità della proprietà privata

Infine, il 90% delle unità immobiliari è intestato a persone fisiche, confermando la centralità della proprietà privata nel panorama immobiliare italiano. Solo il 10,8% è intestato a soggetti non fisici (società, enti, fondazioni), mentre appena lo 0,2% è in proprietà comune. Questo dato impatta direttamente sul mercato della manutenzione straordinaria e della riqualificazione, settori dove la decisione del singolo proprietario è determinante per l’avvio dei lavori.

Un contesto in evoluzione, tra crescita fisica e riconfigurazione funzionale

Il quadro restituito dalle Statistiche Catastali 2024 disegna un patrimonio immobiliare in lenta ma costante evoluzione. Per il comparto delle costruzioni, le implicazioni sono molteplici:

• Crescita dello stock = aumento delle esigenze di manutenzione, gestione e aggiornamento;
• Flessibilità del patrimonio = nuove opportunità per interventi di ristrutturazione, efficientamento energetico e adeguamento sismico;
• Segmenti in contrazione (A4, A5, A6) = potenziale di sostituzione edilizia e rigenerazione urbana;
• Espansione del comparto collettivo e produttivo = nuove commesse per l’edilizia pubblica e industriale.

Il settore delle costruzioni è quindi chiamato a interpretare, con visione tecnica e strategica, una realtà in trasformazione: fatta non solo di nuove volumetrie, ma anche di nuove esigenze funzionali, interventi puntuali, riqualificazioni mirate e nuove forme di gestione del patrimonio edilizio.