giovedì 8 Dicembre 2022
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Demolizione e ricostruzione, aumentano le aree vincolate in cui è possibile classificare come ristrutturazione edilizia

Aumentano le aree vincolate in cui è possibile classificare come ristrutturazione edilizia, e non come nuova costruzione, un intervento di demolizione e ricostruzione con diversi sagoma e volume.
È l’effetto della legge legge di conversione del Decreto “Aiuti”, approvato in via definitiva dal Senato, che interviene nuovamente sul concetto di ristrutturazione edilizia contenuto nel Testo unico dell’edilizia.
La norma amplia la portata della modifica introdotta lo scorso aprile con il decreto “Energia”. Oggi, come allora, bisogna ribadire che la diversa classificazione dell’intervento non cambia la procedura da seguire per la realizzazione dei lavori, che continua ad essere il permesso di costruire, ma rende possibile l’accesso ai bonus edilizi.
Il presupposto per ottenere i bonus edilizi è, infatti, che l’intervento per cui si richiede l’agevolazione si qualifichi come ristrutturazione edilizia. Con la modifica approvata, aumentano quindi le aree in cui è possibile realizzare interventi agevolati.
Il Testo unico dell’edilizia prevedeva che, in tutte le aree sottoposte a vincolo, gli interventi di demolizione e ricostruzione dell’immobile si qualificavano come ristrutturazione edilizia solo se realizzati con stessi sagoma, prospetti, volumetria e sedime. Le demolizioni e ricostruzioni con diversi sagoma, prospetti, volumetria e sedime si qualificavano sempre come nuove costruzioni.
Il Decreto “Energia” ad aprile 2022 ha sottratto da questa restrizione le aree tutelate per legge elencate nell’articolo 142.
Il Decreto “Aiuti”, approvato a luglio 2022, sottrae dalle restrizioni anche le aree elencate nell’articolo 136, lettere c) e d), cioè complessi tradizionali, inclusi i centri e i nuclei storici, bellezze panoramiche e belvedere.

La formulazione della norma potrebbe prestare il fianco a qualche incertezza.
Vediamo come sarà la definizione della ristrutturazione edilizia, contenuta nell’articolo 3, comma 1, lettera d) del Testo Unico dell’edilizia, con l’entrata in vigore della legge di conversione del Decreto Aiuti. (In grassetto la modifica introdotta dal decreto Aiuti, sottolineata la misura che potrebbe confliggere con la modifica).
d) “interventi di ristrutturazione edilizia”, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, ad eccezione degli edifici situati in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria.
Leggendo la disposizione si evince che nelle aree elencate dall’articolo 136, lettera c), in cui ci sono i nuclei e i centri storici, la demolizione e ricostruzione con diversa volumetria e sagoma si qualifica come ristrutturazione. Qualche rigo più in basso, però, si legge che nelle zone omogenee A, nei centri e nei nuclei storici gli interventi di demolizione e ricostruzione si qualificano come ristrutturazione solo se vengono mantenute le stesse volumetria e sagoma.

Sarebbe necessario un chiarimento per capire come evitare questa sovrapposizione.

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