giovedì 7 Luglio 2022
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Superbonus, le difformità edilizie non fanno perdere la detrazione

Ok al Superbonus anche con irregolarità edilizie. Non si salvano, invece, gli abusi totali, cioè gli immobili costruiti senza alcun titolo abilitativo.
La regola, introdotta lo scorso anno per incentivare i lavori di riqualificazione nei condomìni, è stata ribadita nella guida “Immobili e bonus fiscali 2022” messa a punto dal Consiglio Nazionale del Notariato e 14 Associazioni dei Consumatori (Adiconsum, Adoc, Adusbef, Altroconsumo, Assoutenti, Casa del Consumatore, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, Unione per la difesa dei consumatori, Unione Nazionale Consumatori).
Il Decreto Legge Semplificazioni 2021 (DL 77/2021) ha previsto una CILA ad-hoc per gli interventi agevolati con il Superbonus, ribattezzata CILAS. La CILAS non richiede lo stato legittimo degli immobili, previsto dall’articolo 9-bis, comma 1-bis del Testo unico dell’edilizia (Dpr 380/2001).
Non è quindi necessario, spiega il Notariato, attestare la doppia conformità, cioè la conformità del progetto degli interventi agevolati agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti e la legittima realizzazione del fabbricato.
Per ottenere il Superbonus, afferma il Notariato, sono irrilevanti non solo le difformità esecutive rientranti nelle “tolleranze costruttive” (che devono mantenersi entro il 2% delle misure previste dal titolo abilitativo), ma anche ogni altra difformità edilizia (diversa dalla costruzione in assenza del titolo abilitativo, anche in sanatoria, per gli edifici post 1° settembre 1967).
Questo non comporta una sanatoria implicita. Il Notariato sottolinea che, in presenza di difformità edilizie, si possono realizzare gli interventi ed usufruire del Superbonus, ma si devono anche pagare le relative sanzioni amministrative e penali nel caso in cui gli abusi vengano denunciati.
Il Notariato fa notare che, normalmente, in base all’articolo 49 del Testo unico dell’edilizia, gli immobili in cui sono presenti irregolarità edilizie sono esclusi dalle detrazioni fiscali.
Il Superbonus rappresenta un’eccezione. L’articolo 49 del Testo unico dell’edilizia, si legge nella guida del Notariato, viene derogato dall’articolo 33 del Decreto “Semplificazioni 2021”.
Le uniche cause che fanno perdere l’agevolazione sono infatti:
– la mancata presentazione della CILAS;
– la presenza di interventi realizzati in difformità dalla CILAS;
– l’assenza dell’attestazione dei dati che devono essere riportati nella CILAS (estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto di intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione o attestazione che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967);
– non corrispondenza al vero delle attestazioni previste dall’art. 119, comma 14, del Decreto Rilancio (DL 34/2020).
Il Notariato aggiunge che le violazioni meramente formali, che non arrecano pregiudizio all’esercizio delle azioni di controllo, non comportano la decadenza delle agevolazioni fiscali limitatamente alla irregolarità od omissione riscontrata. Nel caso in cui le violazioni riscontrate nell’ambito dei controlli da parte delle autorità competenti siano rilevanti ai fini dell’erogazione degli incentivi, la decadenza dal beneficio si applica limitatamente al singolo intervento oggetto di irregolarità od omissione.
Tra le deroghe introdotte per incentivare il Superbonus, il Notariato pone l’accento anche su quelle alle norme che regolano le distanze tra gli edifici.
Con il Decreto Semplificazioni, spiega la guida del Notariato, gli interventi di dimensionamento del cappotto termico e del cordolo sismico non concorrono al conteggio della distanza e dell’altezza, in deroga alle distanze minime riportate all’articolo 873 del Codice Civile.
Il Codice Civile, si legge nella guida, prevede che le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri, salvo quanto disposto nei regolamenti edilizi locali che possono prevedere distanze maggiori.

La guida è disponibile gratuitamente sul sito del Notariato.

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