Demolizione e ricostruzione aumentando volumi ma mantenendo le distanze: ora è consentito

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“Negli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto non consentano la modifica dell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime, la ricostruzione è comunque consentita nell’osservanza delle distanze legittimamente preesistenti. Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti”.

Lo prevede il nuovo articolo 2-bis, comma 1-ter, del Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001), come modificato dal DL Semplificazioni che punta a rimuovere gli ostacoli burocratici allo sviluppo della rigenerazione urbana per consentire significativi interventi sul patrimonio edilizio esistente ed anche per migliorarne le prestazioni energetiche e di sicurezza antisismica.

Fino a ieri, infatti, l’articolo 2-bis, comma 1-ter, del TUE prevedeva che “in ogni caso di intervento di demolizione e ricostruzione, quest’ultima è comunque consentita nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti purché sia effettuata assicurando la coincidenza dell’area di sedime e del volume dell’edificio ricostruito con quello demolito, nei limiti dell’altezza massima di quest’ultimo”.
Ovvero, le ricostruzioni conseguenti alle demolizioni potevano rispettare le distanze preesistenti (generalmente minori di quelle imposte alle nuove costruzioni) a patto di conservare l’area di sedime, il volume e l’altezza preesistenti. Se invece si voleva ‘spostare’ l’edificio o aumentarne il volume o l’altezza, si dovevano osservare le distanze vigenti al momento della nuova costruzione.
Il DL ha fatto decadere questa regola lasciando il posto ad una maggiore libertà di ricostruire un edificio diverso (di volume maggiore e di diversa sagoma e altezza) ma mantenendo le distanze preesistenti.

Invece, nelle zone omogenee A, il DL prevede che gli interventi di demolizione e ricostruzione siano consentiti esclusivamente nell’ambito di piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati, che rientrano nella competenza comunale, fatte salve le previsioni degli strumenti di pianificazione urbanistica vigenti.

Inoltre, all’articolo 3, comma 1, lettera b) del TUE, il DL Semplificazioni aggiunge: “Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio (Dlgs 42/2004)”.
Conseguentemente, il DL interviene sull’articolo 3, comma 1, lettera d) che definisce gli ‘interventi di ristrutturazione edilizia’, modificando, in particolare, la definizione dei lavori di demolizione e ricostruzione.
Fino a ieri, il TUE prevedeva che “nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica”.
Il DL Semplificazioni modifica il testo in questo modo: “nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana”.
L’obiettivo di quest’ultima frase è quello di evitare che la previsione, nei piani di rigenerazione urbana, di incentivi volumetrici in caso di interventi di demolizione e ricostruzione porti, in realtà, a qualificare l’intervento come una nuova costruzione soggetta ad un differente regime giuridico (in termini di titolo edilizio richiesto, onerosità dello stesso, disposizioni generali applicabili, ecc.).

La facoltà di demolire e ricostruire con le innovazioni necessarie per l’efficientamento energetico è coerente con quanto previsto dal recente Decreto Efficienza Energetica (Dlgs 73/2020) nel quale si prevede che, negli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e ristrutturazione edilizia, il maggior spessore delle murature esterne e degli elementi di chiusura superiori ed inferiori, necessario ad ottenere una riduzione minima del 10% dei limiti di trasmittanza, non deve essere considerato nel computo dei volumi, delle altezze, delle superfici e dei rapporti di copertura.
Il DL modifica l’articolo 6, comma 1, del TUE stabilendo di considerare attività edilizia libera la realizzazione di strutture leggere (ad esempio utilizzate in bar, trattorie, stabilimenti balneari) destinate ad essere rimosse alla fine della loro temporanea necessità di utilizzo. Di conseguenza, i termini massimi di tale utilizzo sono portati a 180 giorni. Per assicurare l’effettiva rimozione dei manufatti, la disposizione richiede una comunicazione all’amministrazione comunale della data di avvio dei lavori di realizzazione e di smontaggio delle strutture, per consentirne i controlli.
Si modifica l’articolo 9-bis del TUE introducendo la definizione di stato legittimo, utilizzata tradizionalmente per la verifica della legittimità dell’immobile oggetto di intervento edilizio o di alienazione. In particolare, si prevede che lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare sia innanzitutto quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza. Questa fattispecie, nella quale è consentito il ricorso alle risultanze catastali e ad altre documentazioni di archivio, era stata già individuata nella modulistica unificata statale e delle regioni.

Sul silenzio-assenso per il permesso di costruire il decreto dispone infine che, fermi restando gli effetti comunque prodotti dal silenzio, lo sportello unico per l’edilizia rilascia anche in via telematica, entro 15 giorni dalla richiesta dell’interessato, un’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento di rilascio del permesso di costruire, in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di provvedimenti di diniego; altrimenti, nello stesso termine, comunica all’interessato che tali atti sono intervenuti.

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